При выборе жилья через ипотеку перед покупателем встает один из главных вопросов: что выгоднее — приобретение квартиры в новостройке (первичное жилье) или на вторичном рынке? Оба варианта имеют свои особенности, которые влияют на размер ежемесячных платежей, общую сумму переплаты и условия, на которых будет оформлен кредит. Чтобы принять взвешенное решение, необходимо учитывать ряд факторов: стоимость объекта, проценты по ипотеке, сроки строительства (если речь идет о новостройке), а также дополнительные расходы на ремонт и обустройство.
Первичное жилье — это объекты недвижимости, которые еще не зарегистрированы в собственности физического лица. Это может быть квартира в доме, которая находится на этапе строительства, либо только что сданная квартира в новостройке. Главным преимуществом такой недвижимости является то, что покупатель становится первым собственником квартиры.
Вторичное жилье — это объекты, которые уже находились в собственности у физических лиц и участвовали в сделках купли-продажи. В этом случае квартира уже «обжита», и покупатель, приобретающий ее, становится не первым владельцем.
Процентные ставки — один из ключевых факторов при выборе ипотеки. Банки часто предлагают разные условия кредита для первичного и вторичного рынка.
Часто банки предлагают более низкие ставки по ипотеке при покупке квартиры в новостройке. Это связано с государственным строительством и доступностью субсидированных программ. В 2024 году средняя ставка по ипотеке для новостроек составит около 7-9%.
Ипотека на вторичное жилье, как правило, оформляется по более высоким процентным ставкам — 9–11%. Это связано с тем, что вторичный рынок уже не получает такой поддержки со стороны государства, а банки воспринимают такие кредиты как более рисковые. Кроме того, жилье на вторичном рынке может иметь скрытые издержки, что тоже повышает риски для банка.
- Поддержка со стороны государства. Как уже упоминалось, при покупке новостроек часто используются программы льготного кредитования. Это может значительно снизить ежемесячные платежи, особенно для молодых и многодетных семей.
- Низкие проценты в первые годы. Некоторые застройщики сотрудничают с банками и устанавливают низкие процентные ставки на первые годы обслуживания кредита (например, 1-3% в первый год, а затем стандартную ставку).
- Современные технологии и планировки. Новостройки обычно строятся с использованием современных технологий строительства и имеют удобную планировку, соответствующую современным запросам покупателей.
- Энергосбережение и низкие коммунальные платежи. Новые дома часто строятся с учетом энергосберегающих технологий, что позволяет экономить на коммунальных платежах в будущем.
- Риски незавершенного строительства. Всегда существует риск того, что строительство объекта не будет завершено в срок, особенно если покупка будет осуществляться на стадии котлована.
- Длительный срок ожидания заселения.
- Дополнительные затраты на ремонт. Часто новостройки сдаются без отделки, и покупателю приходится платить за ремонт. Это может привести к значительным вложениям после покупки.
- Готовое жилье. Одно из главных преимуществ вторичного жилья — это то, что вы покупаете готовую квартиру, которая уже обжита и в которой можно сразу жить. Не нужно ждать завершения строительства и заселения.
- Меньшие затраты на ремонт. В большинстве случаев квартира на вторичном рынке уже с отделкой, и дополнительных затрат на ремонт не требуется.
- Развитая инфраструктура. Вторичное жилье, как правило, располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой — рядом могут находиться школы, детские сады, магазины, парки. Это особенно важно для семей с детьми.
- Более высокая процентная ставка. Как уже упоминалось, ипотека во вторичном жилье часто оформляется под более высокий процент, что приводит к существенной переплате за кредит.
- Износ объекта. Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо учитывать ее возраст и степень износа дома.
- Правовые риски. Вторичное жилье может иметь сложную историю владения, что увеличивает риск возникновения споров. Перед покупкой необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта.
Для наглядности рассмотрим пример двух ипотек: при покупке первичного и вторичного жилья. Предположим, покупатель выберет квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. Первый вариант — это новостройка с ипотекой под 8%, второй вариант — квартира на вторичном рынке с процентной ставкой 10%.
Стоимость квартиры: 5 млн рублей.
Процентная ставка: 8%
Срок кредита: 20 лет
Ежемесячный платеж составит примерно 41 822 рубля, общая переплата по кредиту — 5,03 млн рублей.
Стоимость квартиры: 5 млн рублей.
Процентная ставка: 10%
Срок кредита: 20 лет
Ежемесячный платеж получается около 48 251 рублей, а общая переплата по кредиту — 6,58 млн рублей.
Из этих расчетов видно, что при более низкой процентной ставке ипотека на новостройку оказывается дешевле, как по ежемесячным платежам, так и по общей переплате.
Определение: первичное и вторичное жилье
Первичное жилье — это объекты недвижимости, которые еще не зарегистрированы в собственности физического лица. Это может быть квартира в доме, которая находится на этапе строительства, либо только что сданная квартира в новостройке. Главным преимуществом такой недвижимости является то, что покупатель становится первым собственником квартиры.
Вторичное жилье — это объекты, которые уже находились в собственности у физических лиц и участвовали в сделках купли-продажи. В этом случае квартира уже «обжита», и покупатель, приобретающий ее, становится не первым владельцем.
Процентные ставки на ипотеку: отличия для первичного и вторичного рынка
Процентные ставки — один из ключевых факторов при выборе ипотеки. Банки часто предлагают разные условия кредита для первичного и вторичного рынка.
Процентные ставки на новостройки (первичное жилье)
Часто банки предлагают более низкие ставки по ипотеке при покупке квартиры в новостройке. Это связано с государственным строительством и доступностью субсидированных программ. В 2024 году средняя ставка по ипотеке для новостроек составит около 7-9%.
Процентные ставки на вторичное жилье
Ипотека на вторичное жилье, как правило, оформляется по более высоким процентным ставкам — 9–11%. Это связано с тем, что вторичный рынок уже не получает такой поддержки со стороны государства, а банки воспринимают такие кредиты как более рисковые. Кроме того, жилье на вторичном рынке может иметь скрытые издержки, что тоже повышает риски для банка.
Преимущества ипотеки на новостройки
- Поддержка со стороны государства. Как уже упоминалось, при покупке новостроек часто используются программы льготного кредитования. Это может значительно снизить ежемесячные платежи, особенно для молодых и многодетных семей.
- Низкие проценты в первые годы. Некоторые застройщики сотрудничают с банками и устанавливают низкие процентные ставки на первые годы обслуживания кредита (например, 1-3% в первый год, а затем стандартную ставку).
- Современные технологии и планировки. Новостройки обычно строятся с использованием современных технологий строительства и имеют удобную планировку, соответствующую современным запросам покупателей.
- Энергосбережение и низкие коммунальные платежи. Новые дома часто строятся с учетом энергосберегающих технологий, что позволяет экономить на коммунальных платежах в будущем.
Недостатки ипотеки на новостройки
- Риски незавершенного строительства. Всегда существует риск того, что строительство объекта не будет завершено в срок, особенно если покупка будет осуществляться на стадии котлована.
- Длительный срок ожидания заселения.
- Дополнительные затраты на ремонт. Часто новостройки сдаются без отделки, и покупателю приходится платить за ремонт. Это может привести к значительным вложениям после покупки.
Преимущества ипотеки на вторичное жилье
- Готовое жилье. Одно из главных преимуществ вторичного жилья — это то, что вы покупаете готовую квартиру, которая уже обжита и в которой можно сразу жить. Не нужно ждать завершения строительства и заселения.
- Меньшие затраты на ремонт. В большинстве случаев квартира на вторичном рынке уже с отделкой, и дополнительных затрат на ремонт не требуется.
- Развитая инфраструктура. Вторичное жилье, как правило, располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой — рядом могут находиться школы, детские сады, магазины, парки. Это особенно важно для семей с детьми.
Недостатки ипотеки на вторичное жилье
- Более высокая процентная ставка. Как уже упоминалось, ипотека во вторичном жилье часто оформляется под более высокий процент, что приводит к существенной переплате за кредит.
- Износ объекта. Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо учитывать ее возраст и степень износа дома.
- Правовые риски. Вторичное жилье может иметь сложную историю владения, что увеличивает риск возникновения споров. Перед покупкой необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта.
Примеры расчета ипотеки
Для наглядности рассмотрим пример двух ипотек: при покупке первичного и вторичного жилья. Предположим, покупатель выберет квартиру стоимостью 5 миллионов рублей. Первый вариант — это новостройка с ипотекой под 8%, второй вариант — квартира на вторичном рынке с процентной ставкой 10%.
Первичное жилье:
Стоимость квартиры: 5 млн рублей.
Процентная ставка: 8%
Срок кредита: 20 лет
Ежемесячный платеж составит примерно 41 822 рубля, общая переплата по кредиту — 5,03 млн рублей.
Вторичное жилье:
Стоимость квартиры: 5 млн рублей.
Процентная ставка: 10%
Срок кредита: 20 лет
Ежемесячный платеж получается около 48 251 рублей, а общая переплата по кредиту — 6,58 млн рублей.
Из этих расчетов видно, что при более низкой процентной ставке ипотека на новостройку оказывается дешевле, как по ежемесячным платежам, так и по общей переплате.
