Зачем банку нужен отчет об оценке недвижимости?
Отчет об оценке недвижимости – это документ, определяющий рыночную стоимость объекта.
Для банка этот документ необходим по следующим причинам:
- Оценка риска. Банк должен удостовериться, что предоставленный кредит обеспечен залогом, стоимость которого равна сумме кредита. Если рыночная стоимость жилья ниже суммы кредита, риски для банка возрастают, так как в случае неплатежеспособности клиента залог может не закрыть всю сумму по кредиту.
- Определение суммы кредита. На основе отчета об оценке недвижимости банк устанавливает максимальный размер кредита, который обычно составляет 70–90% от рыночной стоимости. Без отчета банк не сможет точно определить сумму ипотеки.
- Защита от переоценки. Продавцы могут завысить цену на недвижимость особенно на вторичном рынке. Отчет об оценке позволяет банку избежать выдачи кредита на покупку жилья по завышенной стоимости. Это защита банка от избыточных рисков, а покупателя — от переплаты за недвижимость.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценка недвижимости регулируется стандартами и проводится сертифицированными специалистами – оценщиками.
Вот основные этапы оценки процесса:
Подготовка документов
Для проведения оценок необходимо предоставить оценщику следующие документы:
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
Документы, подтверждающие право распоряжаться недвижимостью (например, выписка из ЕГРН);
Технический паспорт на объект недвижимости (включает план и основные характеристики здания);
Иные документы, которые могут быть запрошены банком или оценщиком (например, договор купли-продажи, справка об отсутствии задолженностей).
Осмотр объекта недвижимости
Оценщик посещает объект недвижимости, чтобы провести визуальный осмотр. На этом этапе он фиксирует текущее состояние квартиры или дома, наличие/отсутствие ремонтных работ, планировку, инфраструктуру и другие важные параметры. Также учитывается местоположение недвижимости – удаленность от центра города, доступность транспорта, уровень развития района и др.
Анализ рынка
Оценщик анализирует данные по объектам недвижимости, которые были проданы на рынке в недавнее время. Сопоставляются аналогичные объекты по таким параметрам, как площадь, состояние, тип здания, расположение и другие характеристики. Это помогает оценщику определить рыночную стоимость конкретной недвижимости в текущих условиях.
Расчет стоимости
После сбора всей информации оценщик применяет различные методы для определения стоимости недвижимости. К наиболее распространенным методам относятся:
Сравнительный метод: основан на анализе цен на аналогичные объекты.
Доходный метод: применяется, если недвижимость может приносить доход (например, сдача в аренду).
Затратный метод: рассчитывается стоимость объекта с учетом его износа.
Подготовка отчета
После проведения всех расчетов оценщик составляет официальный отчет, который содержит описание объекта недвижимости, результаты осмотра, анализа рынка и конечную стоимость объекта. Отчет оформляется подписью и печатью оценщика и заказчика, который затем передает его банку.
Примеры ситуаций, когда оценка недвижимости влияет на ипотеку
Пример 1: Недооценка недвижимости
Покупатель планирует приобрести квартиру за 10 миллионов рублей и рассчитывает на ипотеку в размере 80% от стоимости жилья. Однако, по результатам оценки, рыночная стоимость квартиры составила всего 8,5 миллионов рублей. В этом случае банк может рассчитать кредит лишь на сумму 6,8 миллиона (80% от 8,5 миллиона), а покупателю придётся самостоятельно добавить недостающие 1,5 миллиона рублей.
Пример 2: Завышенная оценка
Продавец завысил цену на дом, продавав его за 12 миллионов рублей, хотя его реальная стоимость составляет 10 миллионов. Банк, полагаясь на отчет, готов выдать кредит только на 8 миллионов рублей (80% от рыночной стоимости). В результате покупатель либо ведет переговоры с продавцом о снижении цен, либо ищет дополнительные средства для завершения сделки.
Пример 3: Оценка новостроек
При покупке квартиры в новостройке стоимость может определяться не только по действующему состоянию, но и по предполагаемой рыночной цене после завершения строительства. В таких случаях определение производится на основе эталонных характеристик объекта, его местоположения и рыночных характеристик. Однако здесь важно помнить, что если после сдачи объекта стоимость окажется ниже ожидаемой, банк может пересмотреть условия ипотеки.
Как выбрать оценщика?
Не каждый оценщик подходит для проведения оценки недвижимости, если вы планируете использовать ее для получения ипотеки. Большинство банков предъявляют жесткие требования к оценочным компаниям. Вот несколько рекомендаций по выбору оценщика:
- Аккредитация банком. Лучше всего выбирать оценочные компании, которые аккредитованы в вашем банке. Это ускоряет процесс согласования отчета и снижает вероятность отказа.
- Опыт и репутация. Изучите отзывы о работе оценочной компании и убедитесь, что у нее есть достаточный опыт проведения оценок объектов именно жилой недвижимости.
- Стоимость услуг. Стоимость услуг оценщика варьируется в зависимости от региона и сложности объекта. Средняя цена за оценку квартиры составляет от 3 до 10 тысяч рублей, в зависимости от характеристик местности и срочности выполнения работ.
- Наличие лицензии. Оценщик должен иметь лицензию на проведение оценочной деятельности. Этот фактор имеет большое значение, поскольку отчеты нелицензированных специалистов не принимаются банками.
Как избежать ошибок при оценке недвижимости?
Предоставление всех документов. Важно собрать полный пакет документов для оценщика. Отсутствие нужных бумаг может привести к тому, что кредит будет занижен или банк откажет в выдаче ипотеки.
Тщательный осмотр объекта перед оценкой. Если в квартире есть мелкие недочеты (например, неокрашенные стены или сломанные детали), это может негативно сказаться на качестве. Лучше заранее устранить возникающие проблемы, чтобы повысить шансы на положительный результат.
